汤臣一品还有房子吗

《汤臣一品还有房子吗？上海顶级豪宅市场现状与未来展望》

【现象聚焦】 当上海陆家嘴的摩天大楼群成为金融中心的象征，汤臣一品始终是黄浦江畔的"孤本"存在，这个曾以单价突破16万/㎡、总价超5亿的顶级豪宅，在2023年依然引发持续关注——究竟是否仍有现房可购？其稀缺性是否真的难以复刻？

【市场解码】

1. 现房库存告急 据链家2023Q3数据显示，汤臣一品现房库存已降至个位数，且均为业主急售的次新房，核心原因在于：开发商自2010年首期交付后，至今未推出新盘（原规划中的"汤臣一品2期"因土地性质调整暂缓）,形成25年未补仓的孤岛。

2. 新盘规划存疑 2022年上海土拍中，陆家嘴BFC南块地块（原汤臣一品二期选址）流拍，暴露出开发商对高端住宅市场的前瞻性焦虑，业内分析，当前土地成本已超10万/㎡，叠加建安成本，新盘售价恐突破20万/㎡,远超改善客群承受阈值。

3. 二手市场异动 近期有业主挂牌价较峰值回调30%，引发市场猜测，但值得关注的是：2023年上海豪宅交易中，汤臣一品系二手房占比仍达18%，且成交周期较2021年缩短40%,显示核心地段抗跌性。

【深度剖析】 • 稀缺性重构：原规划1.2万㎡用地仅建成0.8万㎡，容积率仅1.2，即便未来有新盘，也难以复制"江景+公园+商业"的复合生态。 • 投资逻辑转变：从"资产配置"转向"身份符号"，2023年汤臣一品业主中企业法人占比提升至65%，自住属性弱化。 • 配套升级倒逼：地铁14号线、国际医疗中心等新配套落地,正在重塑价值评估体系。

【未来预判】

1. 2024年或现"汤臣系"补丁：开发商或通过TOD模式开发地下商业+高端公寓综合体，但住宅占比或不足10%。
2. 二手市场分化：江景正房与内环景观房价差或扩大至50%，形成"双轨制"格局。
3. 政策窗口期：保障性租赁住房政策或催生"汤臣社区"式服务型豪宅,提供代际居住解决方案。

【决策建议】 对于关注汤臣一品资产的买家,需建立三维评估体系：

• 空间维度：优先考虑1-2房江景户型（剩余仅7套）
• 时间维度：关注2024Q2土地出让动态
• 服务维度：评估物业"圈层服务"溢价能力

（数据来源：上海国土局、中原地产、汤臣集团年报、克而瑞研究）